Os Contratos de Locação podem ter prazo determinado ou indeterminado, a depender do acordo feito entre inquilino e proprietário.
Na grande maioria dos casos, o prazo é determinado, estabelecido em 36, 24 ou até 12 meses, o que varia de acordo com as finalidades da locação. As consequências do tempo do contrato são relevantes e devem ser conhecidas pelos contratantes.
Durante o prazo de vigência, o proprietário (Locador) não poderá pedir de volta o imóvel locado, salvo em algumas hipóteses previstas expressamente na lei, como no caso de falta de pagamento de alugueis, descumprimento contratual ou havendo necessidade de realização de obras urgentes, determinadas pelo Poder Público.
Por outro lado, o Inquilino (Locatário) poderá devolver o imóvel locado quando for do seu interesse, desde que realize o pagamento da multa estipulada no Contrato de Locação. Trata-se de multa autorizada pela Lei do Inquilinato, a qual não pode ultrapassar o valor total dos aluguéis que ainda não venceram.
Costumeiramente, essa multa contratual é de dois ou três meses de alugueis atualizados. Porém, ela deverá ser cobrada de forma proporcional ao tempo que o Locatário permaneceu no imóvel.
Na prática, essa multa proporcional é calculada dividindo-se o valor da penalidade estipulada no Contrato pelos meses totais da locação, multiplicando-se o resultado pelo número de meses que restam para o cumprimento integral do prazo.
Por exemplo, imagine um Contrato de Locação com prazo de 30 meses, cujo valor atualizado do aluguel é R$ 2.000,00, a multa é de 3 vezes o valor do aluguel e o Locatário quer devolver o imóvel tendo cumprido apenas 18 meses. A multa de R$ 6.000,00 (3x o aluguel) deverá ser dividida por 30 (meses totais), totalizando R$ 200,00, que deverá ser multiplicado por 12 (meses que faltam para cumprir integralmente o Contrato). A multa a ser cobrada, neste caso, é de R$ 2.400,00.
Como se percebe, quanto mais perto do final do prazo estabelecido na locação, menor será a multa devida em caso de devolução antecipada do imóvel.
Por fim, é importante lembrar que determinados contratos estabelecem um limite de meses a partir do qual a multa passa a não ser mais devida. É comum ocorrer que um contrato com prazo de 36 meses estabeleça que após 12 meses o Locatário poderá devolver o imóvel independentemente do pagamento de multa.
